Un sismo puede durar apenas unos segundos, pero sus consecuencias jurídicas, económicas e inmobiliarias pueden extenderse durante meses o incluso años.
Una vez superada la emergencia y garantizada la seguridad de las personas, comienza una segunda etapa que requiere actuar con especial cuidado: evaluar los daños, proteger el inmueble, documentar lo ocurrido, revisar las pólizas de seguro, establecer responsabilidades y determinar si es posible reparar, reforzar o reconstruir la edificación.
En este momento, tomar decisiones apresuradas puede afectar una futura reclamación o dificultar la identificación de las causas y responsabilidades asociadas a los daños.
Por eso, después de un sismo no basta con preguntarse “¿qué se dañó?”. También es necesario determinar qué estaba asegurado, qué cubre la póliza, cuál era el estado previo de la edificación, qué originó cada daño, quién podría tener responsabilidad y qué requisitos legales y técnicos deben cumplirse para intervenir el inmueble.
Esta guía presenta algunos de los principales aspectos que propietarios, empresas, administradores de propiedad horizontal y demás actores inmobiliarios deberían considerar.
1. Primero la seguridad: no intervenga un inmueble sin conocer su condición
Antes de pensar en seguros, reparaciones o responsabilidades, la prioridad debe ser proteger la vida y la integridad de las personas.
Si existen grietas significativas, desprendimientos, deformaciones, daños en columnas, vigas, muros estructurales, escaleras, cubiertas, redes de gas, energía u otros elementos que puedan representar un riesgo, debe evitarse el ingreso o permanencia en las zonas comprometidas hasta contar con la valoración correspondiente.
Es importante diferenciar entre una inspección inicial de seguridad y un diagnóstico técnico integral. Que una edificación pueda ser ocupada después de una primera revisión no significa necesariamente que no existan daños que deban ser estudiados, reparados o reforzados.
Cuando la magnitud del evento o de los daños lo justifique, puede ser necesario acudir a profesionales técnicamente competentes para establecer el estado de la estructura y determinar las medidas que deben adoptarse.
2. Antes de reparar, documente
Uno de los errores más frecuentes después de un evento de esta naturaleza es comenzar inmediatamente las reparaciones sin conservar suficiente evidencia del daño.
Aunque resulte natural querer limpiar, retirar elementos deteriorados o reparar rápidamente, la evidencia puede resultar determinante para una reclamación ante la aseguradora o para un eventual proceso relacionado con responsabilidades de constructores, diseñadores, administradores, contratistas u otros actores.
Siempre que las condiciones de seguridad lo permitan, conviene realizar un registro organizado que incluya:
- Fotografías generales y detalladas de los daños.
- Videos del inmueble y de las zonas afectadas.
- Fecha y ubicación de los registros.
- Inventario preliminar de bienes afectados.
- Descripción de grietas, desprendimientos, filtraciones, deformaciones u otras afectaciones.
- Registros del estado anterior del inmueble, cuando existan.
- Planos, licencias, diseños y documentos técnicos disponibles.
- Facturas, contratos y soportes de remodelaciones o intervenciones anteriores.
- Comunicaciones con la administración, constructora, aseguradora o autoridades.
- Informes de ingenieros, arquitectos, peritos o técnicos.
- Cotizaciones y presupuestos de reparación.
La evidencia debe conservarse de manera organizada y, cuando sea posible, respaldarse digitalmente.
¿Y si hay que realizar una reparación urgente?
La necesidad de conservar evidencia no debe impedir la adopción de medidas indispensables para proteger a las personas o evitar que el daño aumente.
Si es necesario realizar apuntalamientos, cerramientos, retiro de elementos peligrosos, protección contra lluvia u otras intervenciones urgentes, procure documentar detalladamente el estado previo, durante y después de la intervención, y conservar facturas, contratos, informes y demás soportes.
3. Revise la póliza antes de asumir que el seguro cubrirá los daños
Tener un seguro no significa automáticamente que cualquier afectación derivada de un sismo vaya a ser indemnizada.
La cobertura dependerá, entre otros factores, de las condiciones particulares y generales de la póliza, los amparos contratados, las exclusiones, los deducibles, los límites y sublímites, los valores asegurados y la causa técnicamente determinada del daño.
Por ello, es recomendable revisar, como mínimo:
El bien asegurado: establecer si la cobertura comprende la edificación, contenidos, maquinaria, equipos, mobiliario, adecuaciones, zonas comunes u otros bienes.
Los riesgos amparados: verificar si existe cobertura frente a terremoto, temblor, erupción volcánica u otros eventos relacionados, de acuerdo con la denominación y condiciones de la póliza.
El valor asegurado: comprobar si corresponde razonablemente al valor que debía asegurarse conforme al contrato.
El deducible: identificar qué parte de la pérdida debe asumir el asegurado.
Las exclusiones: revisar expresamente las circunstancias que la compañía ha establecido como no cubiertas.
Los límites y sublímites: algunas coberturas pueden tener montos máximos específicos.
Las obligaciones del asegurado: revisar los deberes relacionados con aviso del siniestro, conservación de bienes, entrega de información y acreditación de la pérdida.
Coberturas adicionales: dependiendo del producto contratado, podrían existir amparos relacionados con contenidos, gastos adicionales, remoción de escombros, pérdida de ingresos, lucro cesante u otros conceptos.
La lectura debe hacerse sobre la póliza específica contratada. No es recomendable basarse únicamente en el nombre comercial del seguro o en información general sobre el producto.
4. Reporte oportunamente el siniestro
Una vez identificado un posible daño cubierto, es recomendable comunicar el evento a la aseguradora siguiendo los canales establecidos y conservar constancia de la radicación.
Desde ese momento resulta conveniente crear un expediente del siniestro con toda la información relacionada con la reclamación.
Este archivo puede contener:
- Póliza y anexos.
- Condiciones generales y particulares.
- Comprobante de pago de la prima, cuando resulte pertinente.
- Aviso o radicación del siniestro.
- Fotografías y videos.
- Inventarios.
- Informes técnicos.
- Presupuestos y cotizaciones.
- Facturas.
- Comunicaciones con la aseguradora.
- Informes de ajustadores.
- Actas de visitas.
- Respuestas recibidas.
- Documentos que permitan acreditar la cuantía de la pérdida.
En materia de seguros, la prueba es fundamental. No solamente debe acreditarse que ocurrió un evento, sino también la existencia y cuantía de la pérdida cuya indemnización se pretende, de acuerdo con el régimen aplicable y el contrato de seguro.
5. No confunda el daño visible con la causa jurídica del daño
Después de un sismo pueden aparecer fisuras, grietas, desprendimientos y otras afectaciones. Sin embargo, el hecho de que una lesión se manifieste después del evento no significa necesariamente que toda su causa sea exclusivamente el sismo.
Pueden existir situaciones previas o concurrentes, como deficiencias constructivas, asentamientos, deterioro, corrosión, intervenciones posteriores, modificaciones no autorizadas, problemas de mantenimiento o fallas en determinados elementos.
Esta distinción puede ser decisiva.
En una controversia, puede ser necesario responder preguntas como:
¿El sismo produjo el daño o simplemente hizo visible una condición preexistente?
¿La estructura respondió de la manera esperada frente al evento?
¿Existían patologías constructivas anteriores?
¿Se habían realizado modificaciones que afectaron elementos estructurales?
¿Las reparaciones o remodelaciones fueron técnicamente adecuadas?
¿Existe responsabilidad de algún tercero?
Por esta razón, cuando los daños son importantes o existe posibilidad de controversia, resulta recomendable articular la evaluación técnica y jurídica desde las primeras etapas.
6. En propiedad horizontal, hay que diferenciar bienes privados y bienes comunes
En edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, la situación puede ser especialmente compleja.
Una grieta dentro de un apartamento, por ejemplo, no necesariamente corresponde exclusivamente a un elemento privado. Puede involucrar elementos estructurales o bienes comunes.
Por eso, antes de atribuir automáticamente la reparación al propietario, a la copropiedad o a un tercero, debe establecerse qué elemento se encuentra afectado y cuál es su naturaleza jurídica y técnica.
También es necesario revisar los seguros existentes.
La copropiedad puede contar con pólizas que amparen determinados bienes comunes, mientras que cada propietario puede tener seguros adicionales sobre su unidad privada, contenidos u otros intereses asegurables.
Cuando existen diferentes pólizas relacionadas con un mismo evento, resulta especialmente importante coordinar la reclamación y determinar con precisión qué corresponde a cada cobertura.
7. ¿Quién responde cuando el inmueble es relativamente nuevo?
Cuando un sismo afecta una construcción reciente, puede surgir una pregunta especialmente sensible:
¿Estamos frente a una consecuencia propia del evento natural o existe además un problema relacionado con la construcción?
No existe una respuesta automática.
Dependiendo de las circunstancias, puede ser necesario analizar la actuación de diferentes agentes que participaron en el proyecto, tales como constructores, promotores, diseñadores, calculistas, supervisores, contratistas u otros intervinientes.
El análisis puede involucrar, entre otros aspectos:
- Licencias y documentos urbanísticos.
- Diseños estructurales.
- Estudios de suelos.
- Memorias de cálculo.
- Planos aprobados.
- Especificaciones técnicas.
- Modificaciones realizadas durante o después de la construcción.
- Cumplimiento de la normativa sismo resistente aplicable.
- Actas e informes técnicos.
- Mantenimiento de la edificación.
- Garantías y documentos contractuales.
No todo daño posterior a un terremoto implica responsabilidad del constructor. Pero tampoco debe asumirse que la existencia de un sismo excluye automáticamente la posibilidad de que existan deficiencias constructivas o responsabilidades concurrentes.
La determinación requiere prueba técnica y análisis jurídico del caso concreto.
8. ¿Reparar, reforzar, demoler o reconstruir?
Esta puede ser una de las decisiones más complejas después de un daño significativo.
No debería adoptarse exclusivamente con base en el costo inmediato.
Una decisión responsable debe considerar al menos cuatro dimensiones:
Técnica: determinar el nivel de afectación y las alternativas de intervención.
Jurídica: establecer qué permisos, licencias o autorizaciones pueden requerirse y qué responsabilidades pueden derivarse de la intervención.
Aseguradora: determinar qué alternativa resulta procedente conforme a la póliza y al proceso de reclamación.
Financiera: comparar el costo de reparación o reforzamiento frente a otras alternativas y determinar quién debe asumir cada componente.
En algunos casos, reparar inmediatamente sin haber definido previamente estos aspectos puede generar dificultades posteriores en la reclamación.
9. Reconstruir también es una decisión jurídica
Cuando el daño exige una intervención importante, la reconstrucción no consiste simplemente en contratar una obra y comenzar.
Dependiendo del alcance de los trabajos y de las condiciones del inmueble, pueden existir requisitos urbanísticos, estructurales, contractuales, de propiedad horizontal y de responsabilidad profesional que deben evaluarse.
Antes de ejecutar una intervención significativa es recomendable determinar:
- Alcance técnico de la obra.
- Necesidad de licencias o autorizaciones.
- Responsables de los diseños.
- Responsables de la ejecución.
- Supervisión técnica aplicable.
- Presupuesto y fuentes de financiación.
- Cobertura del seguro.
- Distribución de costos.
- Garantías.
- Responsabilidad contractual.
- Manejo de imprevistos y mayores cantidades de obra.
- Condiciones de entrega y recibo.
Una reconstrucción mal estructurada jurídicamente puede solucionar un problema físico y crear posteriormente uno contractual, patrimonial o de responsabilidad.
10. Atención con los contratos de reparación y reconstrucción
Después de una emergencia suelen aparecer múltiples ofertas para realizar diagnósticos, reparaciones y obras.
La urgencia no debería llevar a contratar sin definir claramente las condiciones.
Un contrato de reparación, reforzamiento o reconstrucción debería establecer, según corresponda:
- Objeto y alcance técnico.
- Planos y especificaciones.
- Presupuesto.
- Forma de pago.
- Cronograma.
- Responsables profesionales.
- Obligaciones de cada parte.
- Manejo de cambios y obras adicionales.
- Garantías.
- Seguros.
- Responsabilidad por daños a terceros.
- Seguridad en obra.
- Entrega y recibo.
- Mecanismos de solución de controversias.
Las ofertas excesivamente generales pueden convertirse posteriormente en una fuente de sobrecostos y conflictos.
11. Si el inmueble está arrendado, también deben revisarse las obligaciones contractuales
Cuando el inmueble afectado se encuentra arrendado, aparecen preguntas adicionales:
¿Puede continuar utilizándose?
¿Quién debe realizar las reparaciones?
¿Qué sucede si la afectación impide temporalmente el uso?
¿Qué obligaciones corresponden al propietario y cuáles al arrendatario?
¿Qué establece el contrato frente a daños, reparaciones y terminación?
¿Existen pólizas contratadas por alguna de las partes?
Estas preguntas deben analizarse conforme al tipo de contrato, las características del inmueble, la gravedad de los daños y las normas aplicables.
Por ello, propietario y arrendatario deberían evitar acuerdos informales apresurados sobre reparaciones, descuentos, suspensión de pagos o terminación contractual sin revisar previamente sus implicaciones jurídicas.
12. Empresas y establecimientos: el daño puede ir más allá del inmueble
Para una empresa, un sismo puede producir afectaciones que superan el daño físico de la edificación.
Puede existir pérdida o daño de inventarios, maquinaria, equipos, mobiliario, adecuaciones y otros activos, además de interrupciones de la operación.
Por esta razón, las organizaciones deberían revisar integralmente su programa de seguros y determinar cuáles pérdidas podrían estar amparadas.
En estos casos, la documentación contable y financiera puede ser tan importante como la evidencia física.
Estados financieros, inventarios, facturación histórica, contratos, órdenes de compra, registros de ventas y demás soportes pueden resultar relevantes para acreditar determinados perjuicios cuando exista la cobertura correspondiente.
13. ¿Qué hacer si la aseguradora objeta o rechaza la reclamación?13. ¿Qué hacer si la aseguradora objeta o rechaza la reclamación?
Una respuesta negativa de la aseguradora debe ser analizada cuidadosamente.
Es necesario establecer cuáles son las razones concretas de la objeción y contrastarlas con:
- El texto de la póliza.
- Los amparos contratados.
- Las exclusiones aplicables.
- Los informes técnicos.
- La evidencia del siniestro.
- La cuantificación de la pérdida.
- Las obligaciones contractuales de las partes.
- La normativa aplicable.
Dependiendo del caso, puede ser necesario complementar pruebas, controvertir técnicamente determinadas conclusiones, presentar argumentos jurídicos adicionales o acudir a los mecanismos de reclamación y solución de controversias disponibles.
Por esta razón, cuando la pérdida tiene una cuantía significativa, es conveniente obtener acompañamiento especializado antes de aceptar acuerdos, firmar documentos de cierre, renunciar a reclamaciones o asumir costos relevantes.
14. Diez errores que conviene evitar después de un sismo
Después de una emergencia, actuar rápido es importante. Actuar sin evidencia o sin estrategia puede ser costoso.
Entre los errores que deberían evitarse están:
- Reparar todos los daños antes de documentarlos.
- Desechar elementos afectados que puedan constituir evidencia.
- Asumir que tener seguro significa tener cobertura total.
- No revisar deducibles, límites, exclusiones y valores asegurados.
- Presentar una reclamación sin soportar adecuadamente la cuantía.
- Confundir daños estructurales con daños meramente estéticos.
- Aceptar inmediatamente una conclusión técnica sin analizar sus fundamentos cuando existe una controversia relevante.
- Contratar obras importantes sin un alcance técnico y contractual definido.
- Asumir que todo daño corresponde exclusivamente al sismo sin investigar posibles causas concurrentes.
- Firmar acuerdos o documentos con efectos jurídicos sin comprender previamente su alcance.
15. La mejor estrategia comienza antes del próximo sismo
Un evento sísmico también pone a prueba la preparación jurídica y aseguradora del propietario o de la organización.
La prevención no consiste únicamente en adquirir una póliza. También implica revisar periódicamente si el inmueble se encuentra correctamente asegurado, si los valores declarados siguen siendo adecuados, qué coberturas existen, cuáles son los deducibles y exclusiones, y si se conserva correctamente la documentación técnica y jurídica de la propiedad.
Para empresas y copropiedades resulta igualmente importante establecer protocolos sobre:
- Custodia de pólizas y contratos.
- Inventarios actualizados.
- Archivo de planos y documentos técnicos.
- Registro de mantenimientos e intervenciones.
- Responsables internos ante un siniestro.
- Procedimiento de reporte de daños.
- Conservación de evidencia.
- Comunicación con aseguradoras.
- Continuidad de la operación.
La gestión del riesgo inmobiliario debe comenzar antes de que ocurra la emergencia.
Del sismo a la recuperación: una ruta jurídica ordenada
Después de un sismo, cada decisión puede tener consecuencias sobre el patrimonio.
La ruta recomendable puede resumirse así:
Proteger a las personas → evaluar el inmueble → documentar los daños → preservar evidencia → revisar las pólizas → reportar el siniestro → obtener concepto técnico cuando corresponda → cuantificar las pérdidas → determinar responsabilidades → definir la estrategia de reclamación → evaluar reparación, reforzamiento o reconstrucción → estructurar jurídicamente las obras.
No todos los casos requieren un proceso judicial. De hecho, una adecuada gestión jurídica y técnica desde el comienzo puede ayudar a prevenir controversias, fortalecer reclamaciones y facilitar acuerdos.
¿Su inmueble sufrió daños después de un sismo?
En Esquema Legal Abogados entendemos que detrás de una afectación inmobiliaria no solamente existe una construcción que debe repararse. Existe un patrimonio que debe protegerse, contratos que deben revisarse, riesgos que deben gestionarse y decisiones que pueden tener consecuencias económicas de largo plazo.
Nuestro acompañamiento jurídico puede orientarse al análisis de la situación particular del inmueble, revisión contractual y de pólizas, estructuración de reclamaciones, análisis de responsabilidades y acompañamiento jurídico durante procesos de reparación o reconstrucción.
Antes de reparar, firmar, aceptar una indemnización o asumir que el daño debe salir de su bolsillo, conozca primero su posición jurídica.
Esquema Legal Abogados
Protegemos jurídicamente su patrimonio cuando más lo necesita.
Este contenido tiene carácter informativo y general. No constituye concepto jurídico para un caso particular. La cobertura de un seguro, las responsabilidades de los diferentes actores y los requisitos para intervenir una edificación dependen de las circunstancias específicas, la documentación contractual y técnica y la normativa aplicable.
